Immobilienmakler

Ein Immobilienmakler ist ein selbstständiger Gewerbetreibender , der eine Gelegenheit für einen Kaufvertrag oder Mietvertrag für Immobilien nachweist oder eine solche Gelegenheit vermittelt und somit als Makler zwischen Besitzer und Interessenten tätig wird. Kommt durch seine Tätigkeit ein Vertrag zustande, so erhält er eine Provision (auch „Courtage“ genannt) deren Höhe üblicherweise nach dem Kaufpreis bzw. Mietpreis festgelegt wird.

Je nach rechtlichen Rahmenbedingungen des Landes und der Situation auf dem Immobilienmarkt kann der Fall eintreten, dass die Provision nicht vom Auftraggeber des Maklers, sondern von der anderen Vertragspartei bezahlt wird.

Situation in Deutschland

In Deutschland werden Immobilienmakler je nach Gebiet und Marktlage vom Vermieter bzw. Verkäufer oder vom Mieter bzw. Käufer in Anspruch genommen.

Der deutsche Immobilienmakler benötigt neben der Anmeldung seines Gewerbes in jedem Fall eine behördliche Erlaubnis nach § 34c der Gewerbeordnung zur Ausübung seiner Tätigkeit. Diese Erlaubnis umfasst

• die Vermittlung des Abschlusses ( Vermittlungsmakler ) oder
• den Nachweis der Gelegenheit zum Abschluss ( Nachweismakler )

von Verträgen über

• Grundstücke bzw. Immobilien ,
• grundstücksgleiche Rechte,
• vermietete Wohnräume und gewerbliche Räume.

Er erhält für seine erfolgreichen Bemühungen (Erfolgsprinzip) eine Courtage (Maklerprovision). Zur Vermittlung einer Immobilie wird ein Maklervertrag mit dem Anbieter und/oder dem Nachfrager geschlossen. Dieser / diese fungieren als Auftraggeber des Immobilienmaklers. Wesentlicher Inhalt ist das so genannte Provisionsversprechen (Courtage) des oder der Auftraggeber, wenn die Tätigkeit des Maklers den angestrebten Erfolg bewirkt. Der Maklervertrag kann schriftlich, mündlich oder durch konkludentes (schlüssiges) Verhalten abgeschlossen werden.

Als Alternative gibt es selten auch den sogenannten „Festpreismakler“ bei dem das Entgelt nicht vom erfolgreichen Verkauf abhängt.

In den letzten Jahrzehnten sind in Deutschland erste größere Maklerunternehmen entstanden, die überregional tätig werden. Einige von ihnen greifen auf Franchising zurück. Darüber hinaus bieten viele Kreditinstitute , allen voran Volks- und Raiffeisenbanken sowie Sparkassen die Dienstleistungen eines Immobilienmaklers an.

Der Immobilienverband Deutschland IVD Bundesverband der Immobilienberater, Makler, Verwalter und Sachverständigen e.V. ist der größte Verband der Wohnungs- und Immobilienwirtschaft in Deutschland, in dem Immobilienmakler organisiert sind.

Die Bezeichnung Immobilienmakler ist weder geschützt noch bedarf es zur Ausübung eines Nachweises über die fachliche Eignung oder berufliche Ausbildung. Unter dem Aspekt der Gewerbefreiheit kann jeder ein Maklergewerbe anmelden und betreiben. Jedoch fordern auch Fachverbände wie der IVD einen Sach- und Fachkundenachweis für Makler und Immobilienverwalter. ^[1] Zur Gewerbeanmeldung gem. § 14 GewO (Anzeigepflicht) ist außerdem eine spezielle (Makler-)Erlaubnis nach § 34c Gewerbeordnung nötig, welche z. B. bei Vorstrafen wegen Kapitaldelikten oder einer „nicht geordneten finanziellen Situation“ des Antragstellers verweigert werden kann.

In der Praxis werden in Deutschland drei Arten der Vertretung durch den Immobilienmakler unterschieden:

• Allgemeinauftrag (der Auftraggeber kann weitere Makler einschalten, sowie selbst tätig werden),
• Alleinauftrag (der Auftraggeber darf keine weiteren Makler einschalten, allerdings ist dem Auftraggeber der Eigenverkauf/-kauf weiterhin gestattet) und der
• qualifizierte Alleinauftrag.

Der qualifizierte Alleinauftrag bedeutet für den Makler größtmögliche Sicherheit, da der Auftraggeber nicht selbst tätig werden darf und alle Interessenten für das Objekt an den Makler verweisen muss. Da dies den Verkäufer sehr einschränkt, verlangt die Rechtsprechung, dass die Hinzuziehungs- und Verweisungsregelung zu ihrer Wirksamkeit des individuellen Aushandelns bedarf. Alleinaufträge müssen zum Schutz des Auftraggebers befristet sein.

Zivilrechtliche Grundlagen

Das Recht des „Zivilmaklers“, zu dem auch der Immobilienmakler gerechnet wird, ist in den §§ 652–654 des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB) geregelt und stammt in seiner Formulierung aus dem Jahr 1896. Das Schuldrechtsmodernisierungsgesetz führte allerdings zu keiner Novellierung dieser Vorschriften, so dass im BGB nach wie vor von „Mäkler“ und von „Mäklerlohn“ die Rede ist. Konzipiert wurde das Maklerrecht als einseitiges sogenanntes „Glücksgeschäft“. Nach dem Gesetz muss ein mit der Verkaufsvermittlung einer Immobilie beauftragter Makler nichts tun. Der Auftraggeber seinerseits kann den Auftrag jederzeit zurückziehen, die Angebotsbedingungen ändern und auch sonst tun und lassen was er will („Prinzip der Entscheidungsfreiheit des Auftraggebers“). Für eine gewerbsmäßige Maklertätigkeit ist es untauglich, so dass Makler und Auftraggeber in der Regel vom Gesetzesrecht abweichende Vereinbarungen treffen.

Das Maklerrecht ist heute hauptsächlich Richterrecht . Das Problem dabei ist allerdings, dass das Gesetzesrecht trotz seiner offenkundigen Schwächen Leitbildcharakter für die Rechtsprechung hat, so dass ein zu weitgehendes Abweichen vom Gesetz im Rahmen Allgemeiner Geschäftsbedingungen (z. B. beim sogenannten qualifizierten Alleinauftrag) zur Nichtigkeit führt.

Die Maklercourtage wird bei Abschluss des vermittelten Vertrags fällig, so dass jede Vorleistung eines Maklers auf dessen eigenes Risiko erfolgt. Das entspricht im Übrigen auch den üblichen Vereinbarungsinhalten von Alleinaufträgen.

Maklerausbildung

Deutschland

In Deutschland ist lediglich eine behördliche Erlaubnis (§ 34c Gewerbeordnung) erforderlich. Wer eine Erlaubnis beantragt, muss seine persönliche Zuverlässigkeit und geordnete Vermögensverhältnisse nachweisen. Der Antragsteller darf z.B. nicht in den vergangenen fünf Jahren wegen Diebstahl, Betrug oder einer Konkurs- bzw. Insolvenzstraftat verurteilt worden sein. ^[2] Deutschen Immobilienmaklern bleibt es freigestellt, ob sie sich auf freiwilliger Basis qualifizieren möchten, um zum Beispiel Haftungsfälle zu vermeiden. Eine gesetzlich geregelte Berufsausbildung zum Immobilienmakler existiert nicht. Der Ausbildungsgang, der wesentliche Inhalte des Berufes eines Immobilienmaklers mitabdeckt, ist die dreijährige Ausbildung zum Immobilienkaufmann-/frau. ^[3] Diese Berufsausbildung schlägt z. B. der IVD als Mindestmaß der Qualifikation für Immobilienmakler vor. Verschiedene Einrichtungen bieten maklerspezifische Schulungen zum Beispiel zum/zur „Geprüften Immobilienmakler“ an.

Andere Länder

In den meisten westlichen Ländern einschließlich den USA müssen sich Immobilienmakler fachlich qualifizieren, bevor sie den Beruf ausüben können. Eine gewerberechtliche Anmeldung, wie oben dargestellt, genügt nicht, jedoch sind die Anforderungen sehr unterschiedlich. In Österreich zum Beispiel gibt es eine eigene „Immobilien-Kammer“, die die Aufsicht über Makler und Verwalter führt und entsprechende Fachprüfungen durchführt. In Frankreich müssen Makler ein Hochschulstudium vorweisen und eine Ausbildung bei einem Notar absolvieren, bevor sie sich beruflich betätigen dürfen.

Maklerprovision

Der Provisionsanspruch entsteht, wenn ein Kausalzusammenhang zwischen der Maklertätigkeit und dem Abschluss des Vertrags besteht. Die Höhe der Maklerprovision (die im gesetzlichen Wortlaut des deutschen BGB als „Mäklerlohn“ bezeichnet wird, §§ 652ff. BGB) kann im Rahmen bestimmter gesetzlicher Grenzen grundsätzlich frei verhandelt werden, richtet sich nach der Marktlage, dem Preis der Immobilie und den am Markt üblichen Konditionen und beträgt üblicherweise

• bei privaten Immobilienverkäufen in Deutschland regelmäßig zwischen 5,95 und 7,14 % des Kaufpreises (inklusive Mehrwertsteuer ), ^[4]
• bei privaten Immobilienvermietungen bis zu zwei Netto-Monatskaltmieten (zuzüglich Mehrwertsteuer ) (durch das Wohnungsvermittlungsgesetz begrenzt) und
• bei gewerblichen Immobilientransaktionen entsprechend den individuellen Absprachen zwischen Makler und Auftraggeber.

Abhängig von den regionalen Usancen für das private Immobilienmaklergeschäft, wird die Provision

• zwischen Käufer und Verkäufer geteilt (häufig zu gleichen Teilen),
• ausschließlich vom Verkäufer getragen oder
• ausschließlich vom Käufer getragen.

Die Provision des Verkäufers wird in der Branche als Innenprovision , die des Käufers als Außenprovision bezeichnet. Eine vollständige Innenprovision hat die Vorteile, dass

• die Immobilie ohne zusätzliche Maklerprovision für den Käufer angeboten werden kann (also faktisch im Kaufpreis berücksichtigt ist) und
• der Käufer insofern im Rahmen der Immobilienfinanzierung geringere schwer fremdfinanzierbare Erwerbsnebenkosten hat.

Eine vollständige Innenprovision hat den Nachteil, dass

• die Erwerbsnebenkosten, wie u. a. die Grunderwerbsteuer und die Beurkundungskosten, höher ausfallen, da diese sich i. d. R. auf Basis des Wertes der Beurkundung bzw. des Wertes der Gegenleistung berechnen, und diese Werte sich aufgrund der inkludierten Courtage erhöhen.

In seltenen Fällen wird zwischen Verkäufer und Makler eine Mehrerlösvereinbarung getroffen. Hierbei wird neben einer Provision zusätzlich bei Überschreitung eines bestimmten Kaufpreises der Mehrerlös zwischen Makler und Verkäufer nach einem bestimmten vorher vereinbartem Muster aufgeteilt.

Neuerdings steht auch das Geschäftsmodell einer Maklerpauschale („Makler-Flatrate“; „provisionsfreier Makler“) im Raum. Bei diesem Geschäftsmodell wird anstelle der üblichen Maklerprovision ein Fixum für die Vermarktung der zu vermittelnden Immobilie gezahlt. Für diesen Betrag erhält der Kunde Leistungen, die zum Verkauf der Immobilie führen sollen wie z. B. die Marktwerteinschätzung der Immobilie, Anzeigenschaltung und das Führen der Verkaufsverhandlungen bis hin zum Abschluss. Nach erfolgreichem Abschluss werden keine weiteren Kosten fällig, allerdings muss der Verkäufer meist selber einige Leistungen übernehmen (z. B. die Durchführung von Besichtigungen). Der Betrag für diese klar definierte Dienstleistung muss zu Beginn des Auftrages gezahlt werden. Die 100%ige Sicherheit, dass ein Objekt vermittelt wird, hat der Kunde nicht. Es ist demnach keine reine Maklerleistung mehr, sondern eine Dienstleistung der Immobilienvermittlung, die sich in wesentlichen Punkten von der Maklerleistung unterscheidet. Der Maklerverband IVD kritisiert das neue Modell, da für den Betrag seiner Meinung nach nur minimale Leistungen erbracht werden.

Am 7. Februar 2011 lehnte der Deutsche Bundestag eine Neuregelung der Maklerprovision ab, da eine Änderung ein nicht gerechtfertigter Eingriff in die Vertragsfreiheit sei und regionale Unterschiede nicht berücksichtigt werden. ^[5]

Am 7. Juni 2013 hat der Bundesrat im Bundestag einen Gesetzesentwurf zur Maklerprovision für Mietwohnungen eingebracht. Demnach soll künftig das „ Bestellerprinzip “ für Maklergebühren gelten. Der Immobilienmakler müsse von der Person bezahlt werden, die ihn beauftragt hat. Auf diese Weise sollen vor allem Mieter in Ballungszentren finanziell entlastet werden, da die Maklercourtage dann in den meisten Fällen vom Vermieter zu tragen ist. ^{[6] [7]} Das entsprechende Gesetz trat zum 1. Juni 2015 in Kraft. ^[8]

Besonderheiten bei Wohnimmobilien

Derjenige darf keine Provision für die Vermittlung von Wohnraum vom Mieter verlangen, der zum Zeitpunkt des Vertrages Eigentümer, Verwalter oder Mieter der Mietsache ist oder mit diesem wirtschaftlich verbunden ist. Bei der Vermittlung von Mietwohnungen ist die Höhe der Provision auf das zweifache der monatlichen Nettokaltmiete zuzüglich der Mehrwertsteuer begrenzt. Wenn viele Wohnungen leer stehen, übernehmen viele Vermieter die Courtage. Bei großer Nachfrage werden mehr Wohnungen mit Provision angeboten. Jedoch darf für öffentlich geförderte Wohnungen grundsätzlich keine Courtage vom Mieter verlangt werden. Die genossenschaftlichen und die kommunalen Wohnungsbaugesellschaften bieten ihre Wohnungen ohne Provision an. Auch die meisten Hausverwaltungen und die privaten Wohnungsbaugesellschaften vermieten ihre Wohnungen ohne Makler.

Maklerprovision im notariellen Kaufvertrag

Makler sichern ihre Rechte auf Courtage gerne über Notare im Kaufvertrag ab. Manchmal sogar mit dem Passus, dass der Käufer sich bei Nichtzahlung der Courtage der sofortigen Zwangsvollstreckung seines Vermögens unterwirft. Obwohl der Notar natürlich unparteiisch ist, legt er einen Erstentwurf vor. Käufer von Immobilien sollten beachten, dass die Erwähnung des Maklers und dessen Provision im notariellen Kaufvertrag nur dann eine Erhöhung der notariellen Beurkundungsgebühr nach sich zieht, wenn der Verkäufer sich zur Zahlung der Provision dem Makler gegenüber verpflichtet hatte, diese Verpflichtung dann aber vom Käufer übernommen wird. Wenn nur der Käufer eine Maklergebühr leisten muss, erhöht sich damit nicht auch der grunderwerbssteuerpflichtige Gebäudewert, wenn der Käufer den Makler beauftragt hatte. Hierzu genügt der einfache Satz in der Maklerklausel des Kaufvertrages: „Der Käufer hat den Makler beauftragt.“ Fehlt dieser Satz, dann ist die Maklerprovision ggf. grunderwerbsteuererhöhend.

Situation in Österreich

In Österreich sind Immobilienmakler in der Regel Doppelmakler. Sie werden meist vom Verkäufer beauftragt und auch bezahlt. In der Praxis kommt ein Käufer jedoch nicht ohne Beauftragung an die Daten des Verkäufers, wodurch er ebenfalls zahlen muss. Dadurch ist der Makler jedoch zur beidseitigen Vertretung verpflichtet.

Ebenfalls ist auch die Courtage im Regelfall erst nach erfolgreichen Abschluss eines Verkaufs-, Miet- oder Pachtvertrages fällig. Ausnahmen gibt es beim Alleinvermittlungsauftrag.

Die Vermittlungsprovision für den Verkauf von Immobilien beträgt höchstens:

• Wert bis EUR 36.336 je 4 %
• von EUR 36.336 bis EUR 48.448 = je EUR 1.453
• Wert ab EUR 48.448 je 3 %

Provision bei Vermittlung von Mietverträgen

Bei der Vermittlung von Mietverträgen sind folgende Höchst provisionen seit dem 1. September 2010 gesetzlich festgelegt: ^[9]

Vermittlung von Haupt- und Untermietverträgen über Wohnungen und Einfamilienhäuser (Immobilienmakler ist nicht gleichzeitig Verwalter des Gebäudes)

Vermittlung von Haupt- und Untermietverträgen über Wohnungen und Einfamilienhäuser (Immobilienmakler ist gleichzeitig Verwalter des Gebäudes)

Vermittlung von Mietverträgen über Geschäftsräume

Immobilienvermittlungsprovisionen sind umsatzsteuerpflichtig.

Situation in der Schweiz

In der Schweiz wird die Tätigkeit eines „Immobilienmaklers“ (Bemerkung: diesen Begriff gibt es aber in der Schweiz nicht) ausschließlich von den Vermietern bzw. Verkäufern bezahlt. Eine Abwälzung der Kosten auf den Mieter ist nach Obligationenrecht (Schweiz) nicht möglich. Sie würde, wie auch die z.B. deutschen Ansätze, als „Wucher“ empfunden. In der Regel werden die Tätigkeiten eines „Immobilienmaklers“ durch – qualifizierte – Immobilienverwaltungen ausgeübt.

Weitere Länder

Vom Vermieter beauftragte und bezahlte Makler

Neben der Schweiz werden auch in Belgien, Großbritannien, Irland, den Niederlanden und in Norwegen Makler von den Vermietern beauftragt und bezahlt. ^[10]

Vom Vermieter beauftragte aber vom Mieter bezahlte Makler

Neben Deutschland und Österreich werden auch in folgenden Ländern die Makler von den Mietern bezahlt (in Klammer Maklerprovision in Prozent der Jahresmiete): ^[10]

• Finnland: 8,33 Prozent
• Dänemark: 6,25 Prozent
• Frankreich: 4,50 Prozent
• Luxemburg: 8,33 Prozent
• Italien: 3,50 Prozent
• Schweden: 1,75 Prozent

Zum Vergleich:

• Österreich: 22,7 Prozent
• Deutschland: 13,10 Prozent

Literatur

• Erwin Sailer: Der Immobilienmakler – Grundlagen Strategien Entwicklungspotentiale. 2. Aufl., Stuttgart 2007.
• Mario Axmann: Maklerrecht und Maklerwesen bis 1900. Stuttgart, 2004.
• Helmut Seydel: „Maklerrecht“ – Ein Leitfaden für Makler und ihre Kunden. nwb Verlag, Berlin.